FIIs: Paciência é a chave para o sucesso no longo prazo, segundo gestores da XP e Pátria
Investidores em Fundos Imobiliários (FIIs) precisam ter uma visão de longo prazo, com um horizonte de pelo menos 10 anos, para navegar pelas oscilações do mercado. Essa foi a principal mensagem transmitida por Rodrigo Abbud, gestor da Pátria Investimentos, e Pedro Carraz, head de real estate da XP Asset, durante o evento Expert XP 2026.
A volatilidade observada, muitas vezes impulsionada pelo cenário macroeconômico, não altera os fundamentos sólidos do mercado imobiliário. Segundo os executivos, quem se incomoda com as flutuações de curto prazo pode ter expectativas equivocadas sobre o investimento em FIIs.
“O fundo imobiliário é para o longo prazo. É um investimento defensivo. O FII subir 5% ou cair 5% não deveria ser um problema”, afirmou Carraz. Ele comparou o investimento em FIIs à compra direta de um imóvel físico, sugerindo que ninguém ficaria olhando o preço diário de um shopping center, por exemplo.
O impacto dos juros altos nos FIIs de tijolo e a busca por escala
Rodrigo Abbud explicou que os fundos imobiliários de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, são os mais sensíveis às altas taxas de juros. Ele observou que, após uma correção em 2024, o mercado de FIIs já recuperou perdas em 2025, mas o cenário de juros elevados continua sendo um fator a ser considerado.
O índice IFIX, que representa os fundos imobiliários na B3, teve um desempenho expressivo de 21,11% em 2025, mas apresentou uma valorização de apenas 0,76% em 2026 até o momento. Abbud destacou que, em momentos de incerteza, aumentar a escala dos fundos administrados é uma estratégia para mitigar riscos, pois fundos maiores tendem a sofrer menos em períodos de pânico no mercado.
Apesar da pressão macroeconômica, os fundamentos do mercado imobiliário permanecem favoráveis. O setor como um todo tem apresentado um bom desempenho, o que sustenta os resultados dos fundos imobiliários, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.
Logística, escritórios e shoppings: as apostas dos gestores para fundos imobiliários
Ao discutir as preferências de investimento, Abbud e Carraz defenderam a diversificação de carteira, mas apontaram segmentos específicos com grande potencial. Para Abbud, os galpões logísticos se destacam pela combinação de altos rendimentos e estabilidade operacional, oferecendo um bom dividend yield com perspectivas positivas, apesar de um menor potencial de ganho de capital por já terem se valorizado.
Já as lajes corporativas são vistas como uma aposta promissora para quem busca valorização. Segundo Abbud, os escritórios, após um período de dificuldades, iniciaram uma recuperação em 2024 e agora apresentam maior potencial de crescimento em aluguéis, dividendos e ganho de capital.
Pedro Carraz corroborou essa visão, admitindo ter mudado sua percepção sobre o segmento de escritórios. Ele observou que o retorno ao trabalho presencial surpreendeu positivamente, impulsionando a recuperação desses ativos. “É impressionante o que estamos vendo [de positivo] tanto em galpões quanto em escritórios”, afirmou.
Além de logística e escritórios, os fundos de shopping também permanecem como uma opção atrativa. Carraz ressaltou que o brasileiro tem apreço por centros de compras, garantindo que eles continuem cheios mesmo em cenários adversos. “A expectativa segue boa para os FIIs de shopping. Shopping é um reloginho”, concluiu.
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